11月3日，广州珠江发展集团股份有限公司（以下简称“珠江股份”，600684.SH）收获了第三个涨停板。

  利好消息是前一天该公司发布的一份筹划重大资产置换的公告，其中透露这家老牌房企拟将自身房地产开发业务相关的资产负债，与控股股东持有的珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江城市服务”）进行资产置换，作别房地产开发行业，向物业管理及文体运营转型。

  珠江股份是广州历史最悠久的房地产企业之一，成立已有37年时间，终究还是在这个行业寒冬，舍弃了开发商的身份。11月2日，珠江股份的相关人士表示，当前地产经营比较困难，对公司而言，探索多元化的发展路径很有必要，而物业管理属于地产的上下游行业，公司亦具备相关发展经验。

  经营困难是实情，今年前三季度，珠江股份的归属母公司净利润录得了14.93亿元的亏损。

  资产置换与战略转型

  珠江股份准备置换回来的资产是珠江城市服务的100%股权，珠江城市服务由广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”）、广州珠江健康资源管理集团有限公司（以下简称“珠江健康”）分别持有95%及5%的股权。珠实集团为珠江股份的控股股东，珠江健康为珠实集团的全资子公司，因此本次交易构成关联交易。

  公告透露，资产置换的差额部分将以债权及现金补足，债权及现金的具体比例根据审计评估结果及双方协商确定，但不涉及发行股份。

  珠江股份表示，交易完成后公司将取得珠江城市服务100%的股权，同时置出相关房地产开发业务，以物业管理及文体运营为主业，实现业务的战略转型，有利于上市公司改善资产质量、增强抗风险能力，提升持续经营能力和竞争优势。

  珠江城市服务曾在2021年6月底向港交所递交招股书，但在12月底失效后便未再提交，看来彼时已有转战A股的计划。招股书显示，截至2020年12月31日，该公司在管项目共431个，签约建筑面积及在管建筑面积分别为3640万平方米、3190万平方米，覆盖粤港澳大湾区的7个城市，还进军了13个主要省份的其他城市。其业务板块包括城市公建服务、城市生活服务和城市文体运营服务，2020年的收入、净利润分别为8.8亿元、0.66亿元。

  此次交易前，珠江股份也进行过多元化的尝试。在今年的中报里，该公司表示在聚焦主业的同时积极拓展产业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等领域实现突破，未来将协同推进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展。从上述表述可见，此前物业管理并未在该公司转型发展的考虑范围内，至于是何时进行的战略调整，珠江股份相关人士表示无法披露，而原有的资产是否全部剥离，也还没有明确结论。

  地产主业举步维艰

  虽然向物业管理转型有些出人意料，但不转型难有出路确实是珠江股份当下的真实处境。

  今年前三季度，该公司录得了7.57亿元的营业收入，同比下降67%，归属母公司的净利润亏损约14.93亿元，同比减少695.3%。期内，该公司只实现了10.3亿元的销售额，同比下降41.2%。项目储备也不多，在建项目仅9个，位于广州及长沙。

  利润指标的大幅下跌是受计提资产减值准备影响，前9月，珠江股份的资产减值准备变动金额约为13亿元，其中因当期计提资产减值准备减少的利润总额约为13.5亿元。其中，光是新增计提存货跌价准备就达到了12.5亿元。

  除了发展规模小，业绩受行业波动影响大外，珠江股份还背负着沉重的历史包袱。2015年至2018年，该公司通过“股权+债权”的方式收购了多个地产项目公司的股权，因为合作方经营困难以及市场下行等因素，投出的资金大部分至今仍无法收回。截至9月30日，该公司对外资金拆借投资余额约为23.4亿元，对三家子公司的账面投资余额、账面应收未收资金占用费已累计计提约7.22亿元的减值准备。

  此外，虽然背靠珠实集团这棵大树，但珠江股份并不是珠实集团发展地产业务的唯一平台。珠实集团是目前广州市最大的国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台，还是广州市属国企中唯一城市运营全产业链企业，资源禀赋优势突出，而珠江股份获得的支持并不多。据珠实集团内部人士透露，该公司旗下的地产业务统一冠以“珠实地产”的品牌，除了部分注入上市公司，还有不少项目是由集团直接开发。

  根据珠实集团披露的信息，近两年，珠实地产的销售额都进入了广州房企排行榜的前五。来自克而瑞的统计显示，2021年，珠实地产的销售流量金额约为182.8亿元。而同期，珠江股份全年的销售额为60.7亿元。这意味着，珠实集团自己持有的地产资产规模远超珠江股份。

  没有控股股东的全力支持，再加上自身土地储备少、历史遗留问题多，目前的地产行业留给珠江股份的生存空间已不多，转型轻资产或许是重获新生的明智选择。